在政府接二连三地出台调控住宅市场的政策之后，人们开始以更加理性的态度、专业的眼光看待房地产投资。通过综合分析上海当前的整个酒店业景气周期、经济型酒店的供需情况以及现有的成功案例，我们认为经济型酒店以其较低的投资门槛和较高的投资回报，在未来的几年将成为上海房地产投资的新宠。
最近4-5年，经济型酒店快速发展。而上海的经济型酒店，更是突飞猛进，酒店数量从最早的几家门店，发展到30多家。从最初的\"锦江之星\"到外资的\"莫泰168\"、\"宜必思\"、\"假日快捷\"、\"美兴\"。另一方面，上海经济型酒店的入住率常年保持在90%以上，投资回报率多在20%以上。于是乎，在上海住宅投资热退烧的2005年，上海经济型酒店正在成为房地产行业的新宠儿。
75%：酒店业高景气时代
上海经济型酒店能够获得巨大成功，其原因首先来自整体酒店行业景气的复苏。
上海酒店市场在1998~2000年陷入低谷，2001年APEC会议以来逐步复苏。尽管中间被\"非典\"打断，但\"非典\"之后的2004年呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店\"一房难求\"，十分火爆。2004年平均出租率达到73%。2005更是超过75%！
上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。
一方面，上海的国际影响力日益增强，大型国际会议、国际展览接二连三。2004年，据不完全统计，在上海举办的国际展览300多个。入境旅游人次快速增长，2000-2004年复合增长率(CAGR)达到28%，其中过夜人次为380万左右。
另一方面，国内旅游人次快速增长。2000-2004年上海国内旅游人次的复合增长率为4.9%，2004年达到9500万人次，已经接近上海市政府旅游发展三年行动规划的到2005年1亿人次的目标。根据抽样统计，约18%过夜住宿，平均每人住宿1.1房夜，则2004年的住宿需求为1949万房夜次。
300亿：经济型酒店前景广阔
经济型酒店的良好前景还来自其独特定位和目标客户群的快速壮大。
伴随国民经济的快速增长，居民收入也在大幅提高。可支配收入增加，就意味着消费需要\"升级\"。对\"奢侈\"产品和服务的需求被激发，更需要被满足。旅游，就是典型的消费升级需求。根据统计年鉴，1998-2003年，国内旅游收入的复合增长率为7%，快于同期的收入增幅。
这些国内游客，正是经济型酒店最主要的客户群。他们大多年龄在28-45岁之间，受过较好的教育，对生活质量有一定要求，消费能力较强，喜欢干净、简洁、现代、经济、温馨的风格。而限于经济能力，倾向于200元左右\"星级享受\"的酒店。经济型酒店恰恰满足了这部分游客的需求。
伴随国内旅游快速发展，低星级的经济型酒店，迎来高速发展的黄金时节。
可以预计，随着居民收入的持续提高，作为消费升级的典型代表--旅游，必将进入发展的\"快车道\"。而上海，更可以期待持续的国内来沪旅游热潮。上海世博会、F1、网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。预计，未来上海国内游客增长速度不低于6%，也就意味着每年将新增600万人次，约660万房夜的需求，而这些需求主要都落在经济型酒店。
不仅如此，来沪旅游的国内游客人均消费支出也在不断增加，人均消费在2004年达到1400元。如果其中1/3用于住宿，即人均350元住宿费用。那么，上海经济型酒店每年的收入总额最高可以达到惊人的300亿，之后每年新增的收入可以达到21亿！
10%：巨大的产业拓展空间
上海经济型酒店良好前景，还来自行业政策的支持和良好的竞争氛围。
行业政策方面，2005年8月5日，商务部高层人士透露，由商务部和国家旅游局共同制定的饭店星级新国家标准《饭店的星级划分》已于近日完成。此前，原有的国家评定标准主要锁定在高档饭店上，而许多解决老百姓住宿需求的经济型酒店市场却一直乏人问津，而这个新标准却着重对于低星级的经济型酒店提出指导意见和硬性要求。新标准将注意对饭店业的投资引导，不再过度强调饭店评星的硬件和投资，这也在一定程度上将推动经济型酒店的发展。不仅如此，上海市地方政府也在税收、投资要求和公共服务方面给予经济型酒店投资一定的政策扶持。
上海经济型酒店市场已经塑造了一些良好的中资品牌，而且还吸引了许多国际知名品牌。初步形成良好的竞争氛围，中、外资连锁经济型酒店在互相竞争中互相学习，共同拓展经济型酒店市场。
上海经济型酒店市场先后产生了锦江之星、新亚之星、中江之旅和如家和美等几个中资品牌。而外资在完成高档酒店市场的基本布局后，开始发起第二轮针对经济型酒店市场的进军。
在与外资经济型酒店相互竞争、学习过程中，中资品牌的经济型酒店在软件，\"know--how\"上快速进步。因为先进、适用的酒店模式基本类似。中资品牌经济型酒店不仅学习外资品牌的建筑外观、先进材料，电脑硬件和软件，还在学习他们的经营模式、管理服务规范、绿色环保等。特别是经济型酒店的市场定位、服务理念，外资品牌给予中资酒店非常大的启示。
尽管中资和外资经济型酒店如雨后春笋般涌现，但这个市场远远没有到恶性竞争阶段，未来的产业拓展空间还很大。在他们面前的，是一个非常广阔的市场。以上海为例，50多家经济型酒店，不足6000床位，与上海现有的多达50万床位的经济型住宿设施相比，仍旧微不足道，市场集中度还不到10%！
20%：高额的产业回报
在旺盛的需求、高速增长的市场带动下，经济型酒店投资回报率非常可观。
与星级饭店相比，经济型酒店的投资额明显要少许多。一般而言，开一家经济型酒店所需房产建筑面积5000平方米即可，投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造，投资额约为1000万元左右；如果在空地上兴建，投资费用大概为2000万元。若加盟品牌经济型酒店，投资者还需缴纳一定数额的加盟金(约50万元，通常为一次性缴清)，以及按酒店营业额3%左右比例缴纳品牌管理费和市场营销费。目前经济型酒店的投资回报率非常高，达到20%以上。
我们以两家典型酒店为例：
1. \"如家\"。如家酒店提供基本的居住设施，房间整洁，装备简约合理，还提供免费的宽带上网服务，价格在200元左右，是典型的经济型酒店。如家酒店2002年的营业额为2000万元人民币，第二年升至7000万元，2004年超过1亿元。2004年，如家品牌已覆盖北京、上海、广州等国内主要城市，平均出租率90%以上。2005年，如家提出的目标是力争在两年内成为首家海外上市的酒店品牌。
2. \"锦江之星\"。锦江之星出身名门。1996年5月，背靠锦江国际集团的锦江旅馆投资管理有限公司成立，专营投资开发和经营管理经济型连锁旅馆锦江之星，1997年，第一家锦江之星开张。截至2004年，签约、筹建、开业的锦江之星经济型酒店在华东、华中、北方等六个区域有49家，规划在3年内拥有200家旅馆22000间客房，最终在全国范围内开店达到1000家，并筹划以东南亚地区为突破口布局全球。依靠经营模式上的多样性以及经济型酒店的优势，目前锦江之星每年的回报率达到了10%甚至更高。在酒店业，一家酒店的客房出租率达到50%能保本，而客房入住率越高，利润就越高。而锦江之星在2003年SARS期间的入住率仍达到了60%左右，2003年的利润率为17%。2004年利润率达到24%左右，获利达到2400万元。
因此，综合以上的分析，投资者在未来投资上海房地产市场的时候可以重点关注经济型酒店的发展机会。
